La liberatoria dell'amministratore di condominio rilasciata prima della compravendita

Una recente pronuncia del Tribunale di Milano (sez. XIII civile, 23 marzo 2026, n. 2408) offre lo spunto per tornare su un equivoco che incontro spesso nella prassi delle compravendite immobiliari: il reale significato dell'attestazione che l'amministratore rilascia ai sensi dell'art. 1130, n. 9, c.c., comunemente - e impropriamente - chiamata "liberatoria". Nella vicenda esaminata dai giudici milanesi, alcuni ex proprietari si erano opposti a un decreto ingiuntivo con cui il condominio chiedeva loro il pagamento di un conguaglio per lavori straordinari deliberati quando erano ancora titolari dell'immobile, ma ripartiti solo dopo la vendita. La difesa faceva leva proprio sull'attestazione ottenuta dall'amministratore in sede di rogito, che dava atto della regolarità dei pagamenti fino a quel momento. Il Tribunale ha respinto l'opposizione, confermando un principio ormai consolidato: le spese straordinarie restano a carico di chi era proprietario al momento della delibera che le ha approvate, indipendentemente da quando interviene il riparto materiale. Ma l'aspetto di maggior interesse pratico riguarda proprio la funzione di quel documento: secondo il Tribunale, l'attestazione fotografa la situazione contabile esistente alla data del rilascio, senza alcuna efficacia satisfattiva o estintiva rispetto a debiti che dovessero emergere successivamente. In altre parole, non è uno strumento che libera l'acquirente (o il venditore) da pretese future del condominio, e l'amministratore non ha alcun potere di rilasciare quietanze con effetto liberatorio sui crediti condominiali, potere che resta riservato all'assemblea. La decisione si allinea a quanto già affermato dalla Cassazione con l'ordinanza n. 7260/2024, che aveva qualificato l'attestazione come atto di natura ricognitiva e informativa, privo di valenza probatoria circa liquidità ed esigibilità del credito. Del resto è la stessa lettera della norma a confermarlo: l'art. 1130, n. 9, c.c., introdotto dalla riforma del 2012, impone all'amministratore un mero obbligo di informazione sullo stato dei pagamenti e delle liti in corso, senza attribuirgli alcun potere dispositivo sul credito condominiale. La conseguenza pratica per chi acquista o vende un immobile è che questa attestazione, per quanto necessaria e opportuna da richiedere prima del rogito, non mette al riparo da conguagli futuri derivanti dall'approvazione di rendiconti relativi a delibere anteriori alla compravendita. Chi opera in questo settore - professionisti, agenzie, parti contraenti - dovrebbe tenerne conto nella redazione delle clausole contrattuali, prevedendo se del caso meccanismi di garanzia o manleva ad hoc, proprio perché il documento dell'amministratore non ha, e non può avere, la funzione che il nome le attribuisce nel linguaggio comune.